מה זה זיכרון דברים למכירת דירה / קניית דירה וממה כדאי להיזהר?
תוכן עניינים
מה זה זיכרון דברים? הקדמה
זיכרון דברים הוא חוזה ראשוני וכחוזה, גם אם ראשוני, יש לו מעמד משפטי מחייב.
לרוב זיכרון דברים יכלול את הפרטים והתנאים המהותיים ביותר של העסקה שאתם עומדים לעשות.
רוב האנשים לא באמת יודעים מה זה זיכרון דברים וממה כדאי להיזהר, ובעצם לא ערים לכך שיש לו מעמד משפטי מחייב, מה שגורם להם להקל ראש במסמך הזה ולפעמים אפילו לנסח אותו בעצמם, מבלי להיעזר בעורך דין.
כך הם לוקחים על עצמם התחייבויות מבלי להבין עד הסוף את טיבן ואת הסיבוכים המשפטיים שהן עלולות לעורר בהמשך.
בתי משפט בישראל כבר חייבו, לא פעם ולא פעמיים, מוכרים או קונים לעמוד בסיכום הבסיסי שנוסח בזיכרון הדברים כאילו היה מדובר בחוזה לרכישת / מכירת דירה.
ההמלצה שלי? לעולם אל תחתמו על זיכרון דברים בלי להתייעץ עם עו״ד המתמחה במקרקעין.
זיכרון דברים – תוקף משפטי מחייב
כדי שלזיכרון דברים יהיה תוקף משפטי מחייב צריכים להתקיים שני תנאים – גמירות דעת ומסוימות.
גמירות דעת
גמירות דעת היא כוונה של הצדדים להתקשר בהסכם מחייב והיא בעצם אותו שלב שבו ברור לשני הצדדים שהעסקה יוצאת לדרך ללא חרטות – רק אם העסקה נתפסה על ידי הצדדים כסופית –יש גמירות דעת.
קיומה של גמירות דעת נבחן בצורה אובייקטיבית, כלומר לא בודקים מה אכן התכוון אדם מסוים שחתם על זיכרון דברים, אלא בוחנים את ההתנהגות שלו ומה היו הביטויים החיצוניים שנקלטו על ידי הצד השני שחתם על זיכרון הדברים.
מסוימות
מסוימות היא רמת הפירוט של החוזה.
בפועל, אם הצדדים רוצים לעשות חוזה מחייב, עליהם לתת מספיק נתונים כדי לממש את החוזה.
החוזה צריך לכלול את כל הנושאים הכלליים והפרטים המהותיים בעסקה.
חשוב לדעת כי ישנם מקרים בהם על אף שחסרים פרטים מהותיים בהסכם, אם הם ניתנים להשלמה למשל באמצעות ״נוהג״ כלשהו, אז עצם חסרונם של אותם פרטים לא יביא לשלילת תוקף ההסכם.
זיכרון דברים – חסרונות
ישנן מספר חסרונות בחתימה על זיכרון דברים, הנה כמה מהם:
- ישנם המון מקרים בהם רוכשים חותמים על זיכרון דברים לפני שביצעו את הבדיקות המקדימות לנכס שאותו הם מתכוונים לרכוש (נסח טאבו למשל) וכך הם הכניסו את עצמם להתחייבות משפטית שאולי תעלה להם ביוקר אם יגלו בעיות משפטיות בקשר לנכס או למוכר – למשל עיקולים/ הערות אזהרה וכדומה.
- כאמור, זיכרון דברים כולל רק את הפרטים המהותיים בעסקה.
לאחר החתימה על זיכרון דברים, הצדדים יצטרכו לחתום על הסכם מכר נרחב.
ומה אם הם לא יגיעו להסכמות בקשר לשאר הפרטים?
כאשר הצדדים כבר חתמו על זיכרון דברים, סביר להניח שיהיה קשה מאוד להשתחרר מהתחייבות זו. - השלכות מבחינת מיסוי – המון מוכרים וקונים לא ערים לעובדה שמבחינת מיסוי מקרקעין אם נחתם זיכרון דברים מדובר על עסקה ולפיכך יש לדווח עליה.
גם אם רק לאחר חצי שנה מיום החתימה על זיכרון דברים הצדדים חתמו על הסכם מכר, מבחינת מיסוי מקרקעין יום העסקה יהיה היום בו נחתם זיכרון הדברים. לכן, ישנם מספר רב של מקרים בהם קונים ומוכרים לא מדווחים בזמן למיסוי מקרקעין על העסקה שהם עשו ומחויבים בריביות, קנסות והצמדות.
לסיכום, אני ממליץ מאוד לא לחתום בשום מצב על זיכרון דברים ובכל מקווה לעשות הכל בליווי צמוד של עורך דין מקרקעין מנוסה ומקצועי.
לקוחות יקרים,
אני מקווה שמדריך זה סייע לכם להבין שישנו סיכון רב בעת חתימה על זיכרון דברים ושבכל מקרה מומלץ להימנע מכך.
עורך דין מקרקעין עידן גבאי מתמחה במגוון נושאים בתחום הנדל״ן, מיסוי ומשפט מסחרי. בין היתר בעסקאות למכירת נכס או קניית נכס, רכישה מקבלן, פינוי בינוי, תמ״א 38, העברות ללא תמורה ועוד.
בברכה,
עידן גבאי- עורך דין
נייד: 054-5433735, דוא״ל: idan@gabbaylaw.co.il
