מדריך מקיף – קניית דירה יד שנייה בישראל
לוח עניינים
מדריך זה נכתב על ידי עידן גבאי, עורך דין לקניית דירה, בו תוכלו למצוא את כל הדברים החשובים שעליכם לדעת על קניית דירה ישנה בישראל – ממה להתחיל, איזה עורך דין לבחור, מה לעשות, מה לא לעשות וממה להיזהר.
איך להתחיל את התהליך? – קניית דירה יד שנייה
עבור רובנו המכריע, קניית דירה היא אחת העסקאות המשמעותיות ביותר שנבצע במהלך החיים. מדובר על סכומי עתק שאנחנו משלמים עבור קורת גג.
לכן החלטתי לכתוב מדריך לקניית דירה מקיף וממצה שיפרט את כל השלבים, ממש לפרטי פרטים במהלך התהליך של קניית דירה יד שנייה בישראל.
המדריך יכלול, בין היתר, מונחים שכדאי לכם מאוד להכיר לפני שתתחילו את העסקה וכמובן לפני שתחתמו על חוזה המכר.
דרך המדריך לקניית דירה תוכלו ללמוד את כל השלבים בתהליך של קניית הדירה, תבינו מה עליכם לעשות ומה עליכם לא לעשות, למה לשים לב וממה להיזהר.
אני מניח שיש לכם המון שאלות שעדיין ושאתם מבולבלים מכל התוכן והמידע שקיים ברשת, ולכן המדריך לקניית דירה יענה לכם על כל השאלות, יזהיר אתכם ממקרים בעייתיים ובעיקר יגרום לכם להרגיש יותר בטוחים להתחיל את התהליך של קניית דירה יד שנייה.
לפני שנתחיל חשוב לי לציין שעסקאות מקרקעין- קניית דירה, מכירה דירה, או כל עסקת מקרקעין אחרת, הן עסקאות מורכבות ומסוכנות מאוד.
הסיכון משתנה מעסקה לעסקה ותלוי בגורמים רבים. לכן, ההמלצה הטובה ביותר שאוכל לתת לכם במדריך הזה היא לשכור עורך דין קניית דירה שמתמחה בעסקאות מכר ובמיסוי מקרקעין שייצג וילווה אתכם בכל תהליך קניית הדירה.
כיום, ישנם מספר רב של עורכי דין שעוסקים בתחום המקרקעין וישנה חשיבות רבה לבחור עורך דין מקצועי ועם ניסיון מוכח, ולא רק לפי שכר טרחה נמוך שגובה עורך דין קניית דירה כלשהו. זכרו- ייצוג בעסקאות מכר לא זהה בין עורך דין אחד לשני.
אם החלטתם שאתם מעוניינים להתחיל תהליך של קניית דירה, אשמח לסייע לכם בייצוג וליווי אישי ומקצועי.
שמי עידן גבאי, עורך דין קניית דירה המתמחה בקשת רחבה של נושאים בתחום המשפט האזרחי והמסחרי, ובפרט בתחום המקרקעין ומיסוי. אני בעל ניסיון רב בעסקאות מקרקעין, על כל סוגיהן.
במסגרת הטיפול המשפטי אני מעניק ללקוחותיי יחס אישי, זמינות, ומקצועיות.
אני מאחל לכם המון הצלחה בתהליך קניית הדירה ומקווה שהמדריך ילמד אתכם ויעזור לכם להרגיש יותר בטוחים בצעד שאתם עושים.
בברכה,
עידן גבאי- עורך דין
נייד: 054-5433735; דוא״ל: idan@gabbaylaw.co.il
מצאתם נכס, בואו נצא לדרך - השלב הטרום חוזי
השלב הטרום חוזי הוא הראשון מבין שלבי הרכישה, במסגרתו יש לאסוף מידע חיוני ונתונים שיאפשרו לכם להעריך מראש ובאופן מושכל את כדאיות העסקה, לרבות את רמת הסיכון שכרוכה בה.
אתם הרי לא כל יום תקנו דירה ותשלמו סכומי עתק, אז לפני שתמהרו לחתום על חוזה לקניית דירה, חשוב שתפעלו בשיקול דעת ובאחריות, שתבדקו את כל הפרטים ושלא תפספסו דבר.
ידע הוא כוח, וזה נכון גם לגבי קניית דירה יד שנייה, ככל שתדעו יותר תהיו חזקים יותר ובטוחים יותר, כך לא תצטרכו להסתמך על ההצהרות של המוכר או לקוות ״שיהיה טוב״.
השלב הטרום חוזי כולל המון בדיקות מקדמיות ואיסוף נתונים נדרשים כדי שתהיה לכם היכולת לוודא שאתם עושים עסקה טובה ושחלילה כספכם הרב לא ירד לטמיון.
במסגרת הבדיקות המקדמיות, ייבדקו, בין היתר:
ההיבטים המשפטיים והקניינים בעסקה – המצב המשפטי של הדירה, רישום הזכויות בטאבו, קיומם של הערות אזהרה מגבילות/ שעבודים/ עיקולים/ צווי הריסה, בחינה של הסכם שכירות ככל שהדירה מושכרת ועוד.
ההיבטים ההנדסיים והתכנוניים בעסקה- איתור פגמים או ליקויים פיזיים בדירה לרבות במערכות שלה- ביוב, חשמל וכדומה, בדיקה של מצבה התכנוני של הדירה כמו קיומו של היתר בנייה, חריגות בנייה ועוד.
ההיבטים הכלכליים בעסקה- בירור לגבי היכולת שלכם לנטילת הלוואת משכנתה לצורך מימון קניית הדירה, התאמת שווי העסקה ליכולת הכלכלית שלכם, בחינה של החשיפה שלכם לתשלום מס ועוד.
מטרתו של השלב הטרום חוזי והבדיקות המקדימות הרבות היא לאפשר לכם להעריך באופן מושכל את כדאיות העסקה ואת רמת הסיכון בה, כך שבסופו של שלב זה תוכלו להיות בטוחים ב-100% שאתם יודעים מה אתם קונים ושלא יהיו ״הפתעות״ במהלך התהליך.
ישנם מקרים שתהיו מרוצים מכל תוצאותיהן של הבדיקות המקדימות וישנם מקרים שיעלו עניינים מסוימים שיסבכו מעט את התהליך, אך עדיין יהיה כדאי לכם להמשיך בו. במקרים אלה תוכלו להתייחס לכל הנושאים בחוזה המכר באמצעות סעיפים שייקבעו בראש ויתנו לכם מענה לכך. כמובן שתהיו מודעים לעניינים אלה אך ורק אם אכן תבצעו את כל הבדיקות המקדימות בצורה טובה ואחראית.
טיפ מעידן: ישנם מספר כלים בהם תוכלו לצפות במאגרי נדל״ן בהם יופיעו נתונים היסטוריים של עסקאות קניית דירה שבוצעו בעבר בקרבת הבניין שאתם מעוניינים לקנות בו את הדירה או ממש באותו הבניין. כלים אלו עשויים לסייע לכם בניהול המשא ומתן מול המוכר:
בדיקות מקדמיות : ההיבטים המשפטיים, הקניינים והתכנוניים בעסקה
בדיקה פיזית של הדירה והסביבה
ראשית, מומלץ מאוד לבקר מספר פעמים בדירה ולא רק פעם אחת.
בפעם הראשונה כנראה שתתלהבו ולא תשימו לב בהכרח לכל הפרטים.
בפעם השנייה אולי תגלו ליקוי שלא שמתם לב אליו בפעם הראשונה, ובפעם השלישית אולי תפגשו בלובי הבניין שכן בעייתי שיגרום לכם לרדת מהעניין.
לכן, מומלץ מאוד לבקר בדירה כמה שיותר לפני החתימה על החוזה. גם בשעות הבוקר וגם בשעות הערב, בימי חול ובסופי שבוע. אל תשכחו להסתובב גם סביב הבניין ולבחון את הסביבה- האם ישנה תחבורה ציבורית בקרבת מקום, בתי ספר, גנים ציבוריים, קופות חולים, מרכזי קניות וכל דבר שעשוי להשפיע על ההחלטה שלכם לקנות את הדירה.
טיפ מעידן: לא משנה מהי מטרת קניית הדירה – למגורים או להשקעה, תמיד תתייחסו אליה בטרם החתימה על החוזה, גם כמוכרים וגם כקונים. יום יבוא וכנראה שתרצו למכור אותה אז נסו להסתכל על הדירה מעיניהם של קונים שונים ושאלו את עצמכם האם הדירה מספיק אטרקטיבית.
כשבני אדם מחליטים שהם רוצים או צריכים לפעול והם מתחילים לבדוק את האפשרויות שעומדות בפניהם, בדרך הכלל הנטייה היא קודם כל להתלהב ולחשוב לעצמם- ״הנה מצאנו את עסקת חיינו, זו הדירה שחלמנו עליה״.
לצערי, בהרבה מאוד מקרים אותם אנשים מתבדים ומגלים דברים שלא נלקחו בחשבון כמו בנייה של רבי קומות שתחסום את הנוף שלהם מהמרפסת, מרכזי קניות שהולכים להיבנות מתחת לדירתם, בתי ספר או גנים מרעישים בצמוד לדירה ועוד.
לכן, יש לבחון ולבדוק היטב את מצב הדירה, את הסביבה ואת התוכניות העתידיות באזור.
לפני שאתם מתקדמים לשלב חוזה המכר, תשאלו שאלות בלי להתבייש. תסתובבו בדירה ותסתכלו על כל הפרטים הקטנים ותשאלו את המוכר הכל, כי הרי מי מכיר טוב ממנו את מצבה של הדירה?
שימו לב שאתם בודקים שכל מערכותיה ומתקניה של הדירה תקינות- מיזוג אוויר, מים, ביוב, חשמל, גז, חלונות ותריסים חשמליים, ארונות מטבח ועוד. נסו לראות בעצמכם אם יש סדקים בקירות או בתקרות, סימני רטיבות שיעידו על נזילות או חדירת גשמים.
טיפ מעידן: תשאלו את המוכר מתי הוחלפה צנרת מים (אם בכלל) כדי להעריך את הסיכויים להיקלע לנזקי רטיבות. אם מדובר בדירה ישנה ונראה שהיא עברה שיפוץ קוסמטי, ייתכן שכדאי להזמין איש מקצוע עם ציוד ייעודי לאיתור נזילות.
שימו לב לכיווני הדירה, האם היא ממוקמת לחזית רחוב סואן או לגינה ציבורית בעורף. האם הדירה שטופת שמש או פחות. נסו לבחור בדירה בהתאם להעדפות האישיות שלכם- יש כאלה שיעדיפו שקט ויש כאלה שיעדיפו רעש. יש כאלה שיעדיפו שמש ויש כאלה שיעדיפו זרימה של אוויר. אם מדובר בדירה חדשה יחסית, נסו לברר מי הקבלן שבנה את הבניין ומה המוניטין שלו. נסו לברר כמה זמן נותר לאחריות של הקבלן בקשר לליקויים שונים.
תסתובבו בבניין עצמו, בכל השטחים המשותפים, בחניות, באזורי המחסנים, בחדרי המדרגות ובחצרות. נסו להבין האם הבניין מטופח, מתוחזק ונקי- אלה דברים שעשויים להשפיע מאוד על איכות החיים שלכם.
נסו להיפגש במקריות עם שכנים בבניין ולשמוע מהם על המוכר ועל בעיות שאולי היו לו עם שכנים אחרים (לגבי נזילות למשל), נסו להבין אם יש שכנים בעייתיים שגורמים נזק לרכוש בבניין או שגורמים למטרד כלשהו ליתר השכנים.
בנוסף, יש לברר את כל הקשור להתנהלות בשטחים המשותפים של הבניין, למשל מי רשאי להחנות בחנייה המשותפת, שימוש בתקנים משותפים בבניין כמו מחסנים משותפים וכדומה.
צאו מהבניין ותלכו ברגל, תסתובבו ותכירו את כל האזורים ודרכי הגישה לבניין. נסו להבין איפה יש מכולת, מתנ״ס, בית ספר, פארק ובית כנסת – ממש תכירו את הסביבה.
בדיקה משפטית וקניינית של הדירה
הדבר המשמעותי ביותר במהלך הבדיקה המשפטית והקניינית של הדירה הוא תעודת הזהות שלה- ״נסח טאבו״.
בדרך כלל למוכר הנכס או לעורך הדין שמייצג אותו יהיה נסח טאבו עדכני שהוא יוכל להעביר אליכם, אך אם אין למוכר נסח עדכני, תוכלו להפיק בעצמכם בעלות מזערית של 16 ש״ח באמצעות אתר השירותים והמידע הממשלתי– תקלידו מס׳ גוש וחלקה ותשלמו את האגרה באמצעות כרטיס אשראי.
אם אין בידכם את מס׳ גוש והחלקה תוכלו לבקש מהמוכר צילום של חשבון ארנונה ישן, שם יופיעו פרטי הגוש והחלקה הרלוונטיים או שתוכלו לבצע בדיקה בחינם באתר של המרכז למיפוי לישראל באמצעות הכתובת של הדירה.
באמצעות נסח הטאבו תוכלו ללמוד ולבדוק את כל הפרטים החשובים של הדירה:
- האם הדירה רשומה בטאבו
- האם המוכר אכן הבעלים הרשום של הדירה
- האם ישנו בעלים נוסף מלבד המוכר
- האם הדירה רשומה כיחידה נפרדת מיתר הדירות (באמצעות תת חלקה) או שמדובר ברישום במושע
- האם זכויותיו של המוכר רשומות כבעלות או כחכירה
- מתי נרשמה הבעלות בדירה על שם המוכר
- כיצד נרשמה הבעלות על שם המוכר (עסקת מכר, העברה ללא תמורה, ירושה)
- האם קיימים שעבודים על הדירה (משכנתה)
- האם קיימות חריגות בנייה, הערות אזהרה מגבילות לטובת צדדים שלישיים, צווי הריסה, עיקולים וכדומה
זהו אחד השלבים החשובים והמשמעותיים ביותר בתהליך של קניית דירה וחשוב מאוד לעשות אותו בצורה יסודית ומקצועית באמצעות עורך דין קניית דירה שמתמחה בתחום שיבדוק את ההשלכות של הפרטים שמופיעים בנסח וידע להתייחס אליהם כנדרש.
ישנם מקרים שהדירה לא תהיה רשומה בטאבו ולכן יהיה עליכם לבקש אישור זכויות מהגורם המתאים (מנהל מקרקעי ישראל, חברה משכנת ועוד).
האם המוכר הוא מי שמתגורר בדירה?
זיהוי מוכר הדירה
כעת עליכם לבדוק מי גר בדירה, האם המוכר? או שהדירה בכלל מושכרת?
ככל שהדירה מושכרת, רצוי לנסות לשוחח עם השוכרים ולתחקר אותם בקשר לבעיות וליקויים בדירה. הם הרי גרים שם וכנראה מכירים את נקודות החולשה של הדירה.
בנוסף, חשוב מאוד לבקש מהמוכר העתק של הסכם השכירות כדי שתוכלו לבחון את הוראותיו וכך תבינו מהי תקופת השכירות, האם יש לשוכרים אופציה ומתי אתם תוכלו להיכנס ולגור בדירה.
הדבר החשוב ביותר בתהליך קניית דירה הוא לזהות את המוכר ולוודא שאכן הוא הבעלים האמיתי של הדירה. יש לכך חשיבות קריטית ביותר, שכן אתם ממש לא רוצים ליפול קורבן להונאת נדל״ן.
ישנם מקרים רבים בהם נוכלים התחזו לבעלים של דירה מסוימת והציגו מסמכים מזויפים, כך הם הצליחו ״למכור״ דירה שלא הייתה בכלל שלהם וברחו עם הכספים של הקונים המסכנים.
אין להקל ראש בנושא זה, שכן הדבר האחרון שאתם רוצים שיקרה הוא שיעלמו לכם עם הכסף ותישארו בלי דירה. תפעילו את הראש, תחשבו, ושאלו את המוכר הרבה שאלות- מתי קנית את הדירה? ממי קנית את הדירה? כמה הדירה עלתה לך? תנסו לקבל מסמכים היסטוריים שיאמתו את תשובותיו.
אם הדירה רשומה בטאבו רק על אדם אחד ואתם מבינים שאותו אדם נמצא במערכת יחסים זוגית – חשוב מאוד לוודא שבן הזוג אכן מודע למכירה, מסכים לה וישתף פעולה במכירתה.
בדיקה של תיק הבניין (היתר בנייה)
בשלב זה אתם בעצם תבדקו שאתם אכן קונים דירת מגורים ושאין בה חלילה חריגות בנייה או בעיות תכנוניות.
ברוב מחלקות ההנדסה של הרשויות המקומיות ניתן לעיין באופן מקוון במסמכי ההיתר. ניתנת אפשרות גם להגיע פיזית למחלקה הרלוונטית ברשות המקומית ולעיין בתיק.
הדבר הראשון שחשוב לוודא בתיק הבניין הוא שקיים היתר בנייה לדירה ולבדוק אותו בקפידה רבה.
מה זה היתר בנייה?
היתר בנייה (בעבר נקרא גם רישיון בניה) הוא האישור שניתן על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה לבצע עבודת בנייה, הריסה או שינוי בשימושים במקרקעין.
היתר הבנייה כולל מסמך המתאר תיאור מילולי של הבקשה שאושרה ובנוסף תשריט המכונה “גרמושקה”. שני המסמכים נחתמים בחותמת במעמד אישורם על ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ובתוכה נרשם מספר ההיתר.
הדבר השני שחשוב לבדוק בהיתר הבנייה הוא שמצבה הפיזי של הדירה אכן תואם לתשריט המצורף להיתר המאושר – במקרים בהם קיימים בדירה אי התאמות/ חריגות בנייה, הדבר יעלה בעת עריכת השוואה בין התשריט לבין המצב בפועל.
הדבר השלישי שחשוב לבדוק בהיתר הוא את ייעוד השימוש – השימוש בכל נכס מקרקעין חייב להיעשות בהתאם לסיווג ייעודו שקבוע בהיתר הבנייה, ולכן יש לוודא בהיתר שאכן מדובר על דירת מגורים.
טיפ מעידן: אין להסתפק בבדיקת נסח טאבו ומסמכי הבית המשותף בלבד. יש לבצע בדיקה נפרדת לתיק הבניין ולוודא שאכן קיים בו היתר לדירת מגורים ללא כל חריגת בנייה.
לעיתים יופיעו בתיק הבניין תכתובות שונות בין הרשות המקומית לבין בעלי הזכויות בבניין לאורך השנים. ישנם מקרים שניתן ללמוד הרבה מתוך תכתובות אלה ולהבין האם קרה משהו חריג בדירה שאתם מעוניינים לקנות.
בדיקת ההתאמה הפיזית של הדירה להיתר הבנייה מחייבת הסמכה מקצועית ולכן יש לבצעה באמצעות מומחה רלוונטי מטעמכם (שמאי מקרקעין, מהנדס, אדריכל ועוד). הבדיקה תכלול, בין היתר, ביקור פיזי בדירה.
מדוע בדיקת תיק הבניין ובפרט היתר הבנייה כה חשובה?
- שוויה של דירה שיש בה חריגת בנייה או שלא נבנתה לפי ההיתר נמוך יותר
- בנקים למשכנתאות עשויים לא לתת משכנתה לדירה שיש בה חריגת בנייה או להעריך את שווי הדירה ללא החריגה, כך שבסופו של דבר שווי הדירה שייקבע ע״י הבנק יהיה נמוך מהשווי שנקבע ביניכם לבין המוכר.
- בסופו של דבר אתם רוצים שהדירה תהיה רשומה על שמכם בטאבו, כשאתם הבעלים הבלעדיים וללא הערות כלשהן בנסח טאבו. בדירות עם חריגה בנייה, במרבית המקרים העירייה תגלה את החריגה ואז ייתכן שהיא לא תסכים להנפיק אישור להעברת הזכויות בטאבו. קיימים גם מקרים בהם העירייה תרשום הערה בדבר החריגה בנסח הטאבו.
חשוב מאוד להיזהר מחריגות בנייה וממצבים שנעשה בדירה שימוש שאינו תואם את הייעוד שלהן בהיתר הבנייה- ״שימוש חורג״, מדובר על עבירות פליליות לפי חוק התכנון והבניה, תשכ”ה-1965, שעשויות לגרור סנקציות של קנסות ובמקרים קיצוניים אפילו למאסר.
הרשות העירונית גם עשויה להוציא צווי הריסה לאותן חריגות או צווי מניעה לשימוש חורג. בקיצור, לא כדאי להסתבך בעניינים אלו.
לא פחות חשוב במקרים אלה, לקחת בחשבון השלכות מס משמעותיות מאוד- למשל בהקלה במס רכישה וקבלת פטור ממס שבח בעתיד, שכן ההקלות והפטורים ניתנים לדירות מגורים ולא לנכסים אחרים (במצב בו השימוש שנעשה בדירת מגורים היה שימוש מסחרי, לא תינתן הקלה או פטור).
בדיקה של מסמכי הבית המשותף
טרם קניית דירה מומלץ מאוד להזמין את מסמכי הבית המשותף ולבדוק אותם.
ניתן להזמין את תיק הבית המשותף באופן מקוון באתר השירותים והמידע המששלתי בעלות מזערית של 35 ש״ח (הקבצים יישלחו אליכם בתוך 24 שעות לכתובת הדוא״ל שהזנתם).
יש להזין את פרטי הבית המשותף (גוש וחלקה) לצורך הזמנת המסמכים.
מסמכי הבית המשותף כוללים: צו רישום הבית המשותף, תקנון הבית המשותף ותשריט.
חשוב לבדוק את התשריט של הדירה עצמה ולבצע השוואה בינו לבין המצב בפועל ולתשריט של היתר הבנייה.
באמצעות התשריט ניתן לוודא שיש התאמה פיזית בין המצב בפועל לבין הזכויות כפי שהן רשומות בטאבו. בין היתר, ניתן לזהות דרך תשריט הבית המשותף את החנייה הספציפית ששייכת לדירה או את המחסן הרלוונטי ועוד.
בנוסף, השוואה בין תשריט הבית המשותף לבין תשריט היתר הבנייה תעזור לכם לוודא שלא בוצע שינוי כלשהו מבחינה תכנונית של הדירה או חלילה חריגה כלשהי בניגוד להיתר הבנייה, שכן חריגה כזו תופיע במהלך ההשוואה בין התשריטים.
בדיקה של מהנדס בניין (בדק בית)
קניית דירה היא אחת העסקאות היקרות ביותר שתעשו במהלך חייכם ולכן לא כדאי לוותר על בדיקה זו.
מה גם שמדובר על עלות מזערית ביחס לעלות הכוללת של העסקה כולה.
לכן, לפני קניית דירה או כל נכס אחר, רצוי מאוד לערוך בדיקה של מהנדס בניין, לרוב הדבר נעשה באמצעות חברות בדק שונות שמבקרות בדירה ונותנות חוות דעת מקצועית ומקיפה הכוללת תמונה מלאה ועדכנית בקשר לדירה, למצבה הפיזי ולכל הליקויים.
העלות של בדיקות אלה נעה בין סך של 1,500-2,500 ש״ח.
במסגרת הבדיקה תוכלו לבדוק את טיב ואיכות הבנייה של הדירה, המצב הפיזי שלה, של המתקנים והמערכות שלה, תוכלו לגלות ליקויים נסתרים (כמו נזילות או רטיבויות שהוסתרו קוסמטית), ליקויים תכנוניים ועוד.
בדיקה של שמאי מקרקעין
שמאי מקרקעין יוכל לבצע עבורכם הערכת שווי של הדירה, על מנת שתוכלו לוודא שאכן אתם קונים את הדירה במחיר שוק ולא במחיר גבוה מדי.
השמאי יבצע בין היתר בדיקות מקצועיות כגון: בדיקת תוכניות ותשריטים, ניצול זכויות בניה קיימות, תוכניות בניין עיר שחלות ועוד.
כאמור, חריגת בנייה מהווה עבירה פלילית וגם עשויות להשפיע באופן משמעותי על שוויה של הדירה, על היכולת שלכם לקבל עליה משכנתה ועוד.
השמאי יבצע עבורכם השוואה בין מצבה הפיזי של הדירה אל תשריט הבית המשותף והיתר הבניה ויוודא שקיימת התאמה. כך תוכלו להיות רגועים שאין בדירה חריגות בנייה שיכבידו עליכם בהמשך התהליך או יגררו אתכם להוצאות כבדות ומיותרות.
חריגות בנייה בדרך כלל קיימות בדירות ישנות, דירות בקומת קרקע, דירות בקומת גג, דירות גן.
אחד הקשיים המשמעותיים ביותר שאתם יכולים להיתקל בהם בעת קניית דירה עם חריגות בנייה היא לקיחת משכנתה: בנקים למשכנתאות עשויים לא לאשר לכם את המשכנתה אם קיימת חריגת בנייה כלשהי בדירה שאתם מעוניינים לקנות. זו אחת הסיבות לכך שחשוב מאוד לבחון את הנושא לעומק ובמידת הצורך לחייב את המוכר ״להכשיר״ את חריגת הבנייה ככל שקיימת.
תפקידו של שמאי המקרקעין בתהליך קניית דירה משמעותי מאוד, שכן הוא יסייע לכם לגלות עניינים מהותיים מאוד.
עורך הדין שייצג אתכם בעסקה יידע להתייחס לכל הממצאים בבדיקות השונות בצורה מושכלת ויסביר לכם את כל המשמעויות והתוצאות המשפטיות.
בדיקות מקדמיות: ההיבטים הכלכליים בעסקה
תכנון תקציב ועלויות נלוות בקניית דירה
בפתח הדברים אמליץ לכם לחשוב היטב על תקציב שתוכלו לעמוד בו לפני שתקדמו בתהליך קניית דירה. חשוב לקבוע תקציב שיכלול את כל ההוצאות הנלוות לקניית הדירה כמו שכר טרחה עורך דין קניית דירה או לבעלי מקצוע מומחים- מתווך, שמאי, מודד, מהנדס וכדומה.
לאחר מכן תצטרכו להבין כמה הון עצמי יש לכם ומהם מקורות המימון שלכם לקניית הדירה.
תצטרכו לבדוק האם הכסף שלכם נזיל ואם לא תוך כמה זמן הוא יוכל להיות זמין לכם.
האם אתם צפויים לקבל ירושה או מתנה?
לאחר שתבינו בדיוק מה ההון העצמי שלכם תוכלו לדעת האם אתם צריכים לפנות לבנקים לצורך קבלת הלוואה או משכנתה.
ככל שאתם צריכים לממן חלק מקניית הדירה באמצעות משכנתה, תצטרכו לבדוק מה היקף ההלוואה שהבנק יסכים לאשר לכם, מה יהיה סכום ההחזר החודשי, מה החשיפה שלכם במקרה שהריבית תעלה, כמה הכנסה פנויה תישאר לכם לאחר תשלום ההחזר החודשי והאם היא תספיק להוצאות המחייה שלכם. בנוסף חשוב לקחת בחשבון שינויים פתאומיים בהכנסותיכם שיילקחו בחשבון לעניין המשכנתה- קחו למשל את מגיפת הקורונה כדוגמה לשינוי פתאומי שנחת פתאום על ציבור שלם.
בנוסף חשבו האם אתם מתכננים להרחיב את המשפחה וכתוצאה מזה ההוצאות יגדלו וישפיעו על היכולת שלכם לשלם את ההחזרים החודשיים.
מהם ההוצאות והתשלומים שכדאי לכם לקחת בחשבון:
- שכר טרחה עורך דין קניית דירה
- שכר טרחת מתווך במידת הצורך
- שכר טרחה שמאי במידת הצורך
- שכר טרחה מהנדס (בדק בית) במידת הצורך
- עלויות אריזה והובלה
- מס רכישה
- שיפוץ הדירה במידת הצורך
- אגרות בגין רישומים בטאבו
- שליחויות
- שונות
משכנתה של הקונה - אישור עקרוני
ברוב המקרים לא תהיה ברירה, אלא לממן את קניית הדירה גם באמצעות משכנתה. לכן, מומלץ מאוד להיערך לכך ולבצע בדיקות מקדימות מול הבנקים למשכנתאות.
חשוב לזכור, שתהליך נטילת משכנתה מורכב בפני עצמו ולכן מומלץ מאוד להתחיל ולבצע את הבדיקות הנדרשות לפני מועד החתימה על חוזה המכר.
ברגע שהבנתם מה השווי של הדירה שאתם מתכוונים לקנות, הדבר הראשון שעליכם לעשות הוא לבקש מהבנק ״אישור עקרוני״ על מנת שתמנעו מבעיות בהמשך התהליך.
מהו אישור עקרוני?
אישור עקרוני הוא מסמך שכולל את סכום ותנאי המשכנתה שהבנק מוכן לאפשר לכם לקחת. האישור ניתן על סמך הצהרות ופרטים פיננסיים שמסרתם לבנק במסגרת הבקשה לאישור עקרוני. האישור העקרוני תקף לזמן מוגבל (בדרך כלל כמספר שבועות עד חודש ימים) ומותנה באימות הצהרות ונתונים שמסרתם ומסירת מסמכים ובטחונות נדרשים.
כיום, אישור עקרוני ניתן בדרך כלל בצורה פשוטה ומהירה.
חשוב לדעת שאי קבלת משכנתה מהבנק לא תהווה בשום מקרה עילה להפרת הסכם מול המוכר ולכן יש לבדוק ולהיערך לנושא בצורה יסודית ומקיפה.
דרך המלך היא לפנות למספר בנקים ולנהל משא ומתן על תנאי המשכנתה. לחילופין ניתן להיעזר ביועץ משכנתאות שימצא עבורכם את התנאים הטובים ביותר לאחר שינהל משא ומתן מול כל הבנקים.
תשומת ליבכם לכך שישנם המון מסלולי משכנתה- ריבית קבועה וצמודה למדד, ריבית משתנה וצמודה למדד, ריבית פריים, ריבית קבועה ולא צמודה למדד, צמודה למטבע חוץ, הלוואות בלון, לוח שפיצר ועוד ועוד.
אחוז המימון
כאמור, מומלץ מאוד להיערך מראש ובתשומת לב רבה לכל עניין המשכנתה לפני החתימה על חוזה המכר.
הנחיית בנק ישראל מגבילה את אחוז המימון שניתן לקבל במסגרת הלוואת משכנתה. אחוז המימון הוא נגזרת של שווי הדירה שייקבע על ידי שמאי מטעם הבנק ממנו תבחרו לנטול משכנתה.
- מי משעולם לא הייתה לו דירה יכלל תחת הכותרת של ״רוכש דירה ראשונה״ – אחוז מימון מקסימלי של 75%.
- מי שזוהי ״דירתו היחידה״ (אך לא הראשונה) – אחוז מימון מקסימלי של 70%.
- מי שזוהי ״דירה נוספת״ עבורו (משקיעים) – אחוז מימון מקסימלי של 50%.
משכנתה של המוכר (ככל שקיימת)
בשלב בדיקת ההיבטים המשפטיים והקניינים אנו בודקים את הנסח טאבו, כך שאם רובצת על הדירה משכנתה, נוכל לראות שם ראיה לכך.
ככל שרובצת על הדירה משכנתה של המוכר, יש לבדוק מולו מה היתרה לסילוקה, כלומר כמה כסף הוא עוד חייב לבנק למשכנתאות בגין הדירה. פרט זה חשוב מאוד משום שלא ניתן יהיה לרשום את הזכויות בדירה על שמכם ללא מחיקה של השעבוד לטובת הבנק בגין המשכנתה שנתן למוכר.
ניתן לבקש מהמוכר להמציא לכם מסמך מהבנק הממשכן בדבר אישור יתרת הסילוק של המשכנתה שרובצת על הדירה.
החשיבות לכך גדולה היות ואתם צריכים שהמוכר יסיר את ההערה על המשכנתה שלו מהרישום בטאבו. לעיתים המוכר יבקש שאחד התשלומים שאתם תעבירו על חשבון התמורה, ישמשו לפירעון המשכנתה ולעיתים המוכר יחליט לגרור את המשכנתה לדירה או נכס אחר. כמובן שאם המוכר יחליט שאחד התשלומים ישמש לפירעון המשכנתה, יהיה עליכם לבנות לוח תשלומים מותאם במסגרת חוזה המכר.
דרך המלך מבחינתכם היא שהמשכנתה תוסר בשלב מוקדם ככל שניתן במהלך התהליך, באמצעות העברת אחד מתשלומי התמורה שיהיה עליכם להעביר למוכר ישירות לבנק למשכנתאות.
בדיקות מקדמיות – חלק שלישי: היבטי המיסוי - מס רכישה ומס שבח
הקדמה
רשות המסים בישראל היא גוף ממשלתי הפועל במסגרת משרד האוצר ועוסק בעיקר בגביית מיסים וכן במתן מענקים ממשלתיים מסוימים.
ניתן להתייחס לרשות המיסים כאל גוף ממשלתי בעל שלוש זרועות:
- מס הכנסה: זהו מס שמטילה מדינה על ההכנסה של תאגיד ושל יחיד. חוקי המס מתירים לנכות מההכנסה הוצאות שהוצאו בייצורה, כך שלמעשה המס מוטל על הרווח.
- מע״מ (מס ערך מוסף): זהו מס המוטל על עסקאות ומהווה חלק מובנה ממערכות מיסוי במדינות רבות בעולם. בישראל עומד שיעור המע”מ על 17% מאז 2015.
- מיסוי מקרקעין: מיסוי מקרקעין בישראל כולל מגוון מיסים הייחודיים למקרקעין. עיקר המיסים מנויים בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), אולם ישנם מיסים נוספים שאינם מנויים בו ובתוכם ארנונה עירונית, היטל השבחה ותשלומי חובה למימון תשתיות פיתוח.
בכל עסקת מקרקעין של קניית דירה חלים מיסים אשר ישולמו לרשות המיסים באמצעות מיסוי מקרקעין.
מס שבח יחול על המוכר ומס רכישה יחול על הקונה.
בנוסף, על מוכר נכס עשוי לחול גם היטל השבחה אשר ישולם ישירות לרשות המקומית.
ישנה חשיבות רבה לבדיקה מקדמית ומעמיקה של היבטי המיסוי בעסקה אשר מטרתה לדעת מראש מהם המיסים שיוטלו עליכם בגין העסקה לקניית הדירה, וכן מהם המיסים אשר צפויים לחול על המוכר.
חשיבות בחינת היבטי המיסוי
ראשית, כחלק מהתכנון הכלכלי שלכם בעסקה לקניית הדירה, אתם תרצו לקחת בחשבון את כל ההוצאות הנלוות, ובין היתר, את המיסים אשר יחולו עליכם, זאת על מנת שתוכלו לתכנן בצורה נכונה ומושכלת את התקציב שלכם לקניית הדירה.
שנית, אישורי המיסים, הן של הקונה (אישור מס רכישה) והן של המוכר (אישור מס שבח) יהיו הכרחיים לצורך השלמת העסקה ורישום הזכויות שלכם בסיום התהליך בטאבו או במרשם הרלוונטי.
אמנם המס הרלוונטי לקונה בעסקה של קניית דירה הוא מס רכישה, אך ישנה חשיבות רבה לבחינת היבטי המיסוי של המוכר (מס שבח).
הסיבה לכך היא שיהיה עליכם להבטיח שבסיום התהליך והשלמת העסקה, אתם תקבלו מהמוכר את כל האישורים והמסמכים שנדרשים לצורך רישום הזכויות על שמכם.
לפיכך, ברובם המכריע של המקרים נקבע מנגנון בחוזה המכר שלפיו סכום מסוים מהתמורה שתעבירו למוכר ״יוחזק״ בנאמנות אצל עורך הדין של המוכר, עד להמצאת כל האישורים והמסמכים הרלוונטיים, בין היתר אישור מס שבח. סכום זה ייקבע, בין היתר, בהתאם לסכום שצפוי להיות מוטל על המוכר בגין מס השבח בעסקה.
חזקת התא המשפחתי
בהתאם להוראותיו של חוק מיסוי מקרקעין יראו מוכר או קונה ובן זוגו (למעט בן זוג הגר דרך קבע בנפרד), וכן את ילדיהם הקטינים – כמוכר או רוכש אחד.
בפסק הדין של בית המשפט העליון בעניין פלם (ע”א 3185/03) נקבע לעניין מס רכישה כי יש להחיל את חזקת התא המשפחתי רק ממועד יצירת התא המשפחתי וביחס לרכישות שבוצעו במהלך הנישואין ולא לפני כן. פסה”ד ניתן על הרקע העובדתי בו היה קיים הסכם ממון בין בני הזוג אשר קבע כי נכסי בני הזוג שנרכשו לפני הנישואין יישארו בבעלותם הנפרדת והבלעדית.
עמדת רשות המיסים היא, כי הלכת פלם חלה בין אם יש הסכם ממון ובין אם לאו. כלומר, גם בהיעדר הסכם ממון לא תחול החזקה על נכסים חיצוניים. עמדה זו חלה הן על בני זוג שנישאו לפני 1974, כלומר לפני שנכנס לתוקפו חוק יחסי ממון בין בני זוג, תשל”ג-1973, והן לאחריו.
כמובן שאילו בני הזוג יצרו שיתוף בנכס אז הוא שייך לשניהם.
קיומו של הסכם ממון -
לפי עמדת רשות המיסים, קיומו של הסכם ממון מכריע בשאלת הזכויות הקנייניות של בני הזוג בנכסיהם. לדוגמה, דירה שלגביה קובע הסכם הממון שהיא רכושו הבלעדי של אחד מבני הזוג, לא ניתן מבחינה קניינית לקבוע כי היא דירה בבעלות משותפת, גם אם בני הזוג חיים בה ביחד ומנהלים בה משק בית משותף.
בהתאם להלכת פלם לא ניתן להחיל על נכס כזה את חזקת התא המשפחתי.
היעדרו של הסכם ממון –
במצב בו בני הזוג לא ערכו הסכם ממון וביחס לזוגות שנישאו לאחר חוק יחסי ממון, חל הכלל הקבוע בסעיף 4 לחוק יחסי ממון כי, עצם כריתת הנישואין, אין בה כדי לפגוע בקניינם של בני הזוג או כדי להקנות לאחד מהם זכויות בנכסי השני.
ביחס לזוגות שנישאו לפני חוק יחסי ממון, לא חלה חזקת השיתוף בנוגע לנכסים החיצוניים.
בפסקי הדין אשר עסקו בפירוק הנישואין, נקבע כי לגבי הנכסים החיצוניים לא חלה הלכת השיתוף ויש לבחון כל מקרה ומקרה תוך התחשבות ביחסיהם של בני הזוג, במהלך הנישואין, טיב הנכס, כוונת שיתוף שלהם, וכן עיתוי ונסיבות רכישתו ע”י אחד מבני הזוג.
מס רכישה
מס רכישה הוא מס המשולם על רכישת זכות במקרקעין על פי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ”ג-1963. המס נגבה עבור מקרקעין כמו דירה, בית פרטי , מגרש, קרקע חקלאית, משרד, שטחי מסחר, מבני תעשייה ועוד.
הקונה בעסקה משלם את מס הרכישה בשיעור קבוע משווי הנכס, ובמקרים מסוימים (לדוגמה דירת מגורים) בשיעורים מדורגים.
לכן, בעסקה של קניית דירה, על הקונה לשלם את מס הרכישה לרשות המיסים, אלא אם תהיה לו זכאות לפטור או הקלה כלשהי.
מס הרכישה בעסקה של קניית דירה נקבע לפי מדרגות מס שנגזרות משווי הדירה שנקבע בחוזה המכר.
כשמדובר על ״דירות מגורים״ נשאלת השאלה האם מדובר בדירתו היחידה של הקונה או שמא יש לו דירות נוספות.
ישנן מגוון של פטורים והקלות לעניין מס רכישה ולכן רצוי וכדאי לבחון זאת בטרם חותמים על חוזה המכר לקניית הדירה באמצעות עורך דין לקניית דירה המתמחה בהיבטי מיסוי מקרקעין.
מהם התנאים לזכאות שיעורי מס של דירה יחידה?
- תושב ישראל
- בעל דירה מגורים יחידה
מיהו בעל דירת מגורים יחידה?
במצב בו בני הזוג לא ערכו הסכם ממון וביחס לזוגות שנישאו לאחר חוק יחסי ממון, חל הכלל הקבוע בסעיף 4 לחוק יחסי ממון כי, עצם כריתת הנישואין, אין בה כדי לפגוע בקניינם של בני הזוג או כדי להקנות לאחד מהם זכויות בנכסי השני.
ביחס לזוגות שנישאו לפני חוק יחסי ממון, לא חלה חזקת השיתוף בנוגע לנכסים החיצוניים.
בפסקי הדין אשר עסקו בפירוק הנישואין, נקבע כי לגבי הנכסים החיצוניים לא חלה הלכת השיתוף ויש לבחון כל מקרה ומקרה תוך התחשבות ביחסיהם של בני הזוג, במהלך הנישואין, טיב הנכס, כוונת שיתוף שלהם, וכן עיתוי ונסיבות רכישתו ע”י אחד מבני הזוג.
מס רכישה הוא מס המשולם על רכישת זכות במקרקעין על פי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ”ג-1963. המס נגבה עבור מקרקעין כמו דירה, בית פרטי , מגרש, קרקע חקלאית, משרד, שטחי מסחר, מבני תעשייה ועוד.
הקונה בעסקה משלם את מס הרכישה בשיעור קבוע משווי הנכס, ובמקרים מסוימים (לדוגמה דירת מגורים) בשיעורים מדורגים.
לכן, בעסקה של קניית דירה, על הקונה לשלם את מס הרכישה לרשות המיסים, אלא אם תהיה לו זכאות לפטור או הקלה כלשהי.
מס הרכישה בעסקה של קניית דירה נקבע לפי מדרגות מס שנגזרות משווי הדירה שנקבע בחוזה המכר.
כשמדובר על ״דירות מגורים״ נשאלת השאלה האם מדובר בדירתו היחידה של הקונה או שמא יש לו דירות נוספות.
ישנן מגוון של פטורים והקלות לעניין מס רכישה ולכן רצוי וכדאי לבחון זאת בטרם חותמים על חוזה המכר לקניית הדירה באמצעות עורך דין קניית דירה המתמחה בהיבטי מיסוי מקרקעין.
סעיף 9(ג1ג)(4) לחוק מיסוי מקרקעין מגדיר דירה יחידה בתור: דירת מגורים שהיא דירתו היחידה של הרוכש בישראל.
זו תהיה דירת מגורים דירה יחידה גם אם:
- לרוכש, יש נוסף עליה, דירת מגורים שהושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני (1 בינואר 1997).
- לרוכש יש נוסף עליה, דירת מגורים שחלקו של הרוכש בה אינו עולה על שליש.
- לרוכש יש נוסף עליה, דירה שהתקבלה בירושה בה חלקו של הרוכש אינו עולה על מחצית.
מדרגות מס רכישה – דירת מגורים יחידה החל מיום 16.1.2023 ועד 15.1.2024:
- על חלק השווי שעד 1,919,155 ש”ח – לא ישולם מס
- על חלק השווי העולה על 1,919,155 ש”ח ועד 2,276,360 ש”ח – 3.5%
- על חלק השווי העולה על 2,276,360 ש”ח ועד 5,872,725 ש”ח – 5%
- על חלק השווי העולה על 5,872,725 ש”ח ועד 19,575,755 ש”ח – 8%
- על חלק השווי העולה על 19,575,755 ש”ח – 10%
מדרגות מס רכישה – דירת מגורים נוספת (כשהדירה הנרכשת איננה הדירה היחידה של הקונה) החל מיום 16.1.2023 ועד 15.1.2024:
- על חלק השווי שעד 5,872,725 ₪ – 8%
- על חלק השווי העולה על 5,872,725 ₪ – 10%
פטור ממס רכישה
תקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), תשל”ה-1974 מסדירות פטורים והקלות שניתנות לנכים ועולים חדשים.
במסגרת הפטור (החלקי), הזכאים ישלמו 0.5% מס רכישה בלבד על רכישת זכות במקרקעין. ההקלה האמורה תינתן פעמיים בלבד במהלך החיים והיא אך ורק למגוריו של הזכאי (לא ניתן להשתמש בפטור החלקי לדירה להשקעה).
את הבקשה לקבלת הפטור החלקי מגישים למיסוי מקרקעין בעת הדיווח על רכישת הדירה.
מי זכאי לפטור (חלקי) ממס רכישה?
- נכה כהגדרתו בחוק הנכים (תגמולים ושיקום), התשי”ט-1959 [נוסח משולב], או בחוק נכי המלחמה בנאצים, התשי”ד-1954, שדרגת נכותו לצמיתות כפי שנקבעה לו על פי אחד מהחוקים האמורים, אינה פחותה מ-19%;
- נכה כהגדרתו בחוק נכי רדיפות הנאצים, התשי”ז-1957, שדרגת נכותו לצמיתות, כפי שנקבעה על פי החוק האמור, אינה פחותה מ-50% והוא זכאי לתגמולים מאוצר המדינה על פי החוק האמור;
- נכה תאונת עבודה כמשמעותו בסעיף 103 לחוק הביטוח הלאומי [נוסח משולב], התשנ”ה-1995 (להלן – חוק הביטוח הלאומי) הזכאי לקבל מהמוסד לביטוח לאומי קצבה או מענק לפי פרק ג’ לחוק האמור ודרגת נכותו לצמיתות כתוצאה מתאונת עבודה כפי שנקבעה על פי החוק האמור אינה פחותה מ-50%;
- נכה על פי פרק ט’ לחוק הביטוח הלאומי שנקבעה לו לצמיתות על פי החוק האמור דרגת אי-כושר להשתכר כדי מחייתו בשיעור של 75% לפחות;
- אחד מהמנויים להלן שאחוז נכותו נקבע על פי תקנות מס הכנסה (קביעת אחוז נכות), התש”ם-1979:
- נכה תאונת דרכים שנקבעה לו לצמיתות, נכות שאינה פחותה מ-50%; לענין זה, “תאונת דרכים” – כהגדרתה בחוק פיצויים לנפגעי תאונות דרכים, התשל”ה-1975;
- נכה משיתוק או קטוע יד או רגל שאחוז נכותו לצמיתות כתוצאה מפגימות אלה אינה פחותה מ-50%;
- נכה שנקבעה לו נכות לצמיתות של 100% או נכות של 90% לפחות מחמת שלקה באיברים שונים והאחוז האמור הוא תוצאה של חישוב מיוחד של הליקוי באברים השונים, שבלעדיו היה נקבע אחוז נכות של 100% לפחות.
טיפ מעידן: אם בני זוג מתכוונים לקנות דירת מגורים ואחד מהם זכאי לפטור החלקי, חישוב מה הרכישה יבוצע כאילו שרק בן הזוג שזכאי להקלה קנה את הדירה.
מומלץ מאוד לבחון את כל היבטי המיסוי, בטרם החתימה על חוזה המכר באמצעות עורך דין לקניית דירה המתמחה במיסוי.
מיסים שחלים על המוכר
מס שבח הוא מס המוטל על רווח הון הנובע ממכירת הנכס. מס השבח כשמו כן הוא, נוצר מהשבח שנוצר בין מועד רכישת הנכס למועד המכירה. אם לדוגמה, אדם רכש נכס במיליון שקלים וכעבור מספר שנים מכר את הנכס במיליון וחצי שנים, השבח שלו (הרווח) הוא חצי מיליון שקלים, ומתוכו ועל בסיסו יחושב המס.
החיוב במס שבח עשוי להגיע לסכומים גבוהים מאוד, ולכן ישנה חשיבות רבה מצד הקונים, שהרי ללא אישור ממיסוי מקרקעין על כך שכל מיסי המוכר שולמו כנדרש, לא ניתן יהיה להעביר זכויות בטאבו או במרשם הרלוונטי.
איך ניתן לוודא שמוכר הנכס ישלם את מס השבח שיחול עליו?
לשם כך, על עורכי הדין (בדרך כלל עורך הדין שמייצג את מוכר הנכס) לערוך סימולציה של ״שומה עצמית״ של המוכר. זהו בעצם חישוב עצמי של המס שיוטל על המוכר ושיוגש למיסוי מקרקעין כנספח נלווה להצהרה. הנ״ל נדרש כדי לוודא מהי החשיפה המקסימלית של המוכר מבחינת תשלום מס השבח, כך שיינתן ביטוי לכך בחוזה המכר באמצעות במנגנוני הנאמנות שייקבעו בו לצורך הבטחת זכויותיו של הקונה.
חישוב מס השבח עשוי להיות מורכב מאוד משום שישנן מספר רב של אפשרויות ונתונים שיש לקחת בחשבון בעת עריכת השומה העצמית.
בהתאם לנסיבותיו של כל מקרה, ייקבע מסלול החישוב הרלוונטי. ישנם מקרים בהם למכור יינתן פטור מלא ממס שבח, ישנם מקרים בהם הוא יקבל פטור חלקי לפי חישוב מס לינארי מוטב וישנם מקרים שיוטל על מוכר חיוב מלא בתשלום מס השבח.
היטל השבחה
היטל השבחה הוא תשלום הנדרש מבעל מקרקעין או מחוכר לדורות על ידי הוועדה המקומית אשר אישרה תוכנית בניה כלשהי שהביאה לעליית שווי המקרקעין. מדובר בתוכניות בניין עיר המעניקות זכויות בנייה, אשר טרם מומשו.
כך למשל, אם הוועדה המקומית אישרה תכנית המאפשרת להוסיף קומה בבניין או תוספת של חדר על הגג, כתוצאה מכך השווי יעלה ותשלום ההיטל הוא עבור עליית השווי. השווי נקבע על ידי שמאי הועדה המקומית וניתן לערור על החלטתו.
גובה היטל השבחה הוא 50% משווי ההשבחה. לדוגמה, אם בעקבות אישור תוכנית בניין עיר עלה שווי מקרקעין מ-1,000,000 ₪ ל-2,000,000 ₪, שווי ההשבחה הוא 1,000,000 ₪ ובהתאם לכך, גובה היטל השבחה הוא 500,000 ₪.
מוכר הנכס רשאי לפנות אל הרשות המקומית לפני החתימה על חוזה המכר כדי לברר האם יש חבות בהיטל השבחה ומה העלות שלה.
מי זכאי לפטור מהיטל השבחה?
- קרקע בשכונת שיקום (על פי הגדרת הממשלה).
- קרקע באזור שיקום על פי חוק בינוי ופינוי של אזורי שיקום (העיר העתיקה בצפת, שכונת כפר שלם בתל אביב ושכונת נחלאות בירושלים).
- השבחה באזור בו הוכרז בצו על ידי הממשלה, בהסכמת הרשות המקומית, על פטור מחובת תשלום.
- מוסדות ציבוריים שמטרתם אינה קבלת רווחים, כגון מוסד לחינוך, תרבות, מדע, דת, צדקה, סעד, בריאות או ספורט.
- השבחה בקרקע או דירת מגורים כאשר הבעלים זכאי לסיוע מאחת מהתוכניות של משרד הבינוי והשיכון (כאשר התנאי הוא שהסיוע מיועד לבנייה או הרחבה של הדירה, ושטח הדירה תואם לתוכנית).
- השבחת קרקע או דירה שבעליה החזיקו בקרקע לפחות 10 שנים לפני ביצוע ההשבחה, והתוכנית שקדמה לתוכנית ההשבחה קיבלה תוקף לפני 01.01.1950.
- השבחה בשל תוספי שטחי שירות הנדרשים לביצוע התאמות נגישות.
- השבחת קרקע המיועדת לשימוש בתור דרך ציבורית.
- השבחה בבניית מרחב מוגן (ממ”ד) בדירה (קיימת או חדשה), לשטח המינימלי הנדרש בלבד (9 מ”ר נטו+ קירות).
- בנייה או הרחבה של דירה למגורים בשטח כולל של עד 140 מ”ר, כל עוד הבעלים או קרוב של הבעלים יגור בדירה במשך 4 שנים לאחר סיום הבנייה. כל שטח נוסף מעבר ל-140 מ”ר יחויב בתשלום ביחס להיקף הבנייה.
- הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה רשאית לפטור בעל מקרקעין מתשלום היטל השבחה (כולו או חלקו), בעקבות הקלה או התרת שימוש חורג הנובעים ממצבו הפיזי של הנכס.
במקרים הבאים ניתן לקבל זכאות לפטור מהיטל השבחה.
משא ומתן טרם קניית דירה
מה זה זיכרון דברים וממה כדאי להיזהר?
זיכרון דברים הוא חוזה ראשוני הכולל את ההסכמות העיקריות בין הקונה למוכר- שווי עסקה, מועד מסירת חזקה, פרטי זיהוי של הדירה, לוח תשלומים וכו׳. וכחוזה, גם אם ראשוני, יש לו מעמד משפטי מחייב. רוב האנשים לא באמת יודעים מה זה זיכרון דברים וממה כדאי להיזהר, ובעצם לא ערים לכך שיש לו מעמד משפטי מחייב, מה שגורם להם להקל ראש במסמך הזה ולפעמים אפילו לנסח אותו בעצמם, מבלי להיעזר בעורך דין קניית דירה מנוסה. כך, הם לוקחים על עצמם התחייבויות מבלי להבין עד הסוף את טיבן, ואת הסיבוכים המשפטיים שהן עלולות לעורר בהמשך.
בתי משפט בישראל כבר חייבו, לא פעם ולא פעמיים, מוכרים או קונים לעמוד בסיכום הבסיסי שנוסח בזיכרון הדברים כאילו היה מדובר בחוזה לקניית דירה, שכן הכותרת של המסמך או הצורה שלו אינם מה שחשוב, אלא המהות והתוכן שכתוב בו.
טיפ מעידן: נדרש לדווח למיסוי מקרקעין תוך 30 ימים ממועד החתימה על חוזה המכר או על זיכרון הדברים ככל שנחתם. אי דיווח במועד צפוי להביא לקנסות וריביות. לפיכך, לעולם אל תחתמו על זיכרון דברים בלי להתייעץ עם עו״ד המתמחה במקרקעין.
סעיף 8 לחוק המקרקעין, תשכ”ט- 1969 מחייב כי עסקת מקרקעין תעשה בכתב ולכן חתימה על זיכרון דברים כבר קושרת את הקונה והמוכר בהתחייבות חוזית. מעבר לכך, בהתאם לפסיקת בית המשפט, נקבע כי די שהפרטים המהותיים בעסקה יכללו בזיכרון הדברים (מסוימות) ושזיכרון הדברים והנסיבות של קיומו יעידו על גמירת דעת (רצינות) של הצדדים. במידה ושני במידה והתקיימו גמירת הדעת ומסוימות, זיכרון הדברים לקניית דירה יהווה חוזה מחייב.
מהי מסוימות בחוזה?
מסוימות פירושה – הסכמה על הפרטים המהותיים החיוניים של העסקה, ולא בהכרח על כל הפרטים.
אין צורך כי כל התנאים החיוניים והמהותיים יופיעו בהכרח בהסכם. בתי המשפט קבעו כי מסמך ייחשב מסוים מספיק גם אם לא יכלול את כל התנאים החיוניים בעסקה ובתנאי שאלו תנאים אשר ניתנים להשלמה מכוח הוראת חוק, ובלבד שלא משתמעת כל כוונה אחרת של הצדדים באשר לפרטים החסרים.
לפיכך, פרטים חיוניים חסרים הניתנים להשלמה על ידי בית המשפט לא יפגעו בדרישת המסוימות.
מהי גמירת דעת בחוזה?
גמירת דעת היא כוונתם של הצדדים להתחייב אחד כלפי השני בהסכם משפטי מחייב. קיומה של גמירת דעת נבחנת בצורה אובייקטיבית, כלומר לא בוחנים מה התכוון האדם הספציפי, אלא כיצד הוא התנהג.
מטרתו של מבחן גמירת הדעת היא לבחון את רצונו האמיתי של האדם והאם הוא התכוון להיכנס להסכם משפטי מחייב.
ניתן לבחור גמירת דעת באמצעות: חתימה על חוזה, התבטאויות מסוימות של צד להסכם, העברת תשלום או חלק ממנו, התנהגות הצדדים להסכם ועוד.
מהם החסרונות של זיכרון דברים?
- ויתור על סעיפים מהותיים לצורך קיום העסקה והשלמתה.
- הסתפקות בפרטים כללים בלבד ללא התעמקות בנושאים מהותיים.
- מועד החתימה על זיכרון דברים, הוא התאריך הקובע מבחינת הדיווח למיסוי מקרקעין ותשלום המס הרלוונטי.
- זיכרון דברים ייחתם לרוב ללא קבלת ייעוץ משפטי של עורך דין לקניית דירה.
- זיכרון דברים ייחתם לרוב ללא ביצוע של כל הבדיקות המקדימות שנדרשות כדי להגן עליכם.
- זיכרון דברים לא יכלול מנגנוני הגנה משפטיים.
- בעת החתימה על זיכרון דברים לא תהיו מודעים לכל ההיבטים החשובים של המצב המשפטי והקנייני, התכנוני וההנדסי של הנכס.
- לא תהיו מודעים לסוגיות המימון והמיסוי הרלוונטיות לעסקה.
ההמלצה שלי היא חד משמעית לא לחתום על זיכרון דברים, אשר עשוי להוות חוזה משפטי מחייב לכל דבר ועניין.
אתם לא רוצים למצוא את עצמכם נקלעים לסיטואציה בה יצרתם לעצמכם, בלי לשים לב, התחייבות משפטית מחייבת לעניין עסקה של קניית דירה. ישנם המון מקרים בהם קונים חותמים על זיכרון דברים כללי ולאחר זמן מסוים מגלים פערים משמעותיים בין מה שחשבו לבין מה שגילו לאחר מכן, וזה יכול להיות מאוחר מדי.
לכן, חשוב מאוד לבצע את כל הבדיקות המקדימות, ולעשות את הדברים לפי הסדר, בלי לדלג על אף שלב, וכמובן שהכל תחת ליווי צמוד של עורך דין לקניית דירה שמתמחה במקרקעין ובמיסוי.
ואם בכל זאת בחרתם מסיבה מסוימת לחתום על זיכרון דברים, אנא מכם, הכניסו סעיף מפורש שיבהיר שזיכרון הדברים יהיה מותנה רק בחתימת חוזה מכר מחייב בתוך זמן קצוב מראש, כך שאילו ולא ייחתם חוזה מכר מחייב, זיכרון הדברים יתבטל.
חתימה על חוזה קניית דירה
מעמד החתימה
סוף סוף, הגעתם לרגע המרגש ביותר בכל התהליך. לאחר שעשיתם כל כך הרבה בדיקות מקדימות והתאמצתם להשיג את התנאים הטובים ביותר במהלך המשא ומתן, הנה הגיע רגע החתימה.
אז הכל כבר מוכן לאחר שעורכי הדין גיבשו נוסח של חוזה מכר מוסכם על כל הצדדים, שמביא לידי ביטוי את כל ההסכמות המשפטיות והמסחריות, לאחר כל הבדיקות המקדימות.
תוודאו עם עורך הדין שלכם שהכל סגור וכלום לא נותר פתוח, כשכל ההסכמות המסחריות והמשפטיות כתובות בהסכם. המטרה של פגישה החתימה היא לחתום על חוזה המכר והמסמכים הנלווים ולא לפתוח שוב משא ומתן ביניכם לבין המוכר.
ההמלצה שלי לכל אדם שעושה עסקה של קניית דירה – יום לפני החתימה על חוזה המכר, לקרוא את ההסכם בעיון ולעבור על כל הסעיפים, להכיר את הדברים ולדעת על מה חותמים. לא להגיע לחתימה כשאתם לא יודעים על מה מדובר. אם משהו לא מובן, עורך הדין שלכם יוכל להסביר ולהבהיר את הדברים בצורה מדויקת וברורה.
תגיעו לחתימה על חוזה המכר כשאתם רגועים, רעננים ושבעים. לגבי כל היתר, ככל הנראה עורך הדין שלכם ידאג.
במהלך החתימה אתם תחתמו על כמויות רבות של מסמכים, אל דאגה, גם אם אתם לא מכירים כל מסמך ומסמך, תסמכו על עורך הדין שלכם, הוא מכיר את הכל.
המסמכים שייחתמו במהלך החתימה (סוג המסמכים עשוי להשתנות מעסקה לעסקה):
- מספר העתקים של חוזה קניית דירה
- מסמכים והצהרות לצורך הדיווח למיסוי מקרקעין
- בקשה לרישום הערת אזהרה
- בקשה למחיקת הערת אזהרה
- שטרות מכר
- ייפוי כוח
- ״הכר את הלקוח״
לאחר מכן תעבירו לעורך הדין של המוכר את השיק הבנקאי של התשלום הראשון.
חוזה קניית דירה
החוזה של קניית דירה הוא בעצם המסמך שמכיל את כל ההסכמות המסחריות והמשפטיות ביניכם לבין המוכר.
במסגרת מסמך זה נקבעים באופן מפורט מתווה העסקה, הפעולות הנדרשות מכל צד, ההצהרות וההתחייבויות.
פתיחה
ראשית, יופיעו פרטי הצדדים ועורכי הדין המייצגים, שמות, מספרי זהות, כתובות ופרטי התקשרות.
מבוא
לאחר מכן יפתח החוזה בפרק ״מבוא״ אשר יתאר את הדירה הנמכרת, היכן היא רשומה (בטאבו, במנהל מקרקעי ישראל או חברה משכנת), מהי הזכות של המוכר בה, האם קיימות הערות אזהרה כלשהן או זכויות מגבילות של צדדים שלישיים ועוד.
הצהרות הצדדים
בפרק זה המוכר והקונה יצהירו כל אחד הצהרות שונות ביחס לעסקה. לדוגמה: המוכר יצהיר כי הוא הבעלים החוקי והמחזיק הבלעדי של הדירה הנמכרת ושכל זכויותיו בדירה נקיות מכל חוב ו/או עיקול ו/או הערה מגבילה ו/או שיעבוד ו/או עסקה נוגדת וכדומה. הקונה יצהיר למשל שיש באפשרותו לעמוד בכל התחייבויותיו בהסכם לרבות תשלום כל התמורה, או למשל שבדק וראה את הנכס והוא קונה אותו כפי שהוא as- is, לאחר שמצא אותו מתאים למטרותיו, ולפיכך לא תהיה לו כל טענה ו/או תביעה כלפי המוכר.
התחייבויות הצדדים
בפרק זה המוכר והקונה יתחייבו כל אחד כלפי השני בהתחייבויות שונות שרלוונטיות לכל אחד מהם. למשל, המוכר מתחייב שהדירה תישאר נקייה מכל חוב ו/או שיעבוד ו/או עיקול ו/או הערת אזהרה מגבילה עד למועד מסירת החזקה לקונה. הקונה יתחייב למשל לשלם את התמורה במועדים כפי שנקבעו בחוזה המכר.
העסקה
בפרק זה תפורט מהות העסקה- העברת מלוא הזכויות בדירה המגורים הנמכרת מהמוכר אל הקונה לרבות כל הצמדותיה וכל המחובר אליה חיבור קבע, וכן העברת הזכויות בדירה מהמוכר אל הקונה בכפוף לתשלום מלוא התמורה.
התמורה
בפרק זה יפורט לוח התשלומים שנקבע בין המוכר לקונה. יצוינו הסכומים והמועדים לתשלום. לעיתים יצוין תאריך ספציפי ולעיתים ״בתוך x זמן״ ממועד החתימה על ההסכם.
עוד יצוין מנגנון הנאמנות לעניין התשלום הראשון- התשלום יוחזק בנאמנות אצל ב״כ המוכר עד לרישום הערת אזהרה לטובת הקונה. כמו כן יפורט מנגנון מסירת מסמכי העברת הזכויות מב״כ המוכר אל ב״כ הקונה כנגד תשלום מלוא התמורה והשארת סכום מסוים בנאמנות אצל ב״כ המוכר במקרה בו לא הושגו כל מסמכי העברת הזכויות, עד להמצאתם לב״כ הקונה.
מועד מסירת חזקה
בפרק זה יצוין תאריך מסירת החזקה בדירה הנמכרת מהמוכר אל הקונה בכפוף לתשלום מלוא התמורה וכנגד מסירת כל מסמכי העברת הזכויות לצורך העברת הזכויות בטאבו או במרשם הרלוונטי מהמוכר אל הקונה.
עוד יצוין, כי הדירה תימסר כשהיא פנויה מכל אדם ו/או חפץ במצב תקין כשכל מערכותיה ומתקניה פועלים ועובדים כסדרן למעט בלאי סביר הנובע משימוש רגיל וכשהיא נקייה מכל חוב, עיקול או שיעבוד.
משכנתא
ברובם המכריע של המקרים, הקונים יממנו קניית דירה, בין היתר, באמצעות כספי משכנתה. אך מכיוון שבשלב החתימה על חוזר המכר, לקונים עדיין אין זכויות קנייניות בדירה, יהיה על המוכר לחתום על ״כתב התחייבות לרישום משכנתה״ מכוחו ניתן יהיה לרשום הערת אזהרה לטובת הבנק, מה שיבטיח שברגע רישום הזכויות על שם הקונים תירשם גם המשכנתה.
פרק זה יעסוק בהתחייבות המוכר בדבר חתימה על המסמכים הרלוונטיים למשכנתה של הקונים לרבות המועדים שיהיה עליו לחתום עליהם.
הפרות ותרופות
פרק זה יעסוק במצבים בהם מי מהצדדים הפר את חוזה המכר ובפיצוי שהפרה זו תקנה לצד השני. יפורטו המצבים אשר ייחשבו להפרה והמצבים אשר ייחשבו להפרה יסודית. כמו כן, פרק זה חובה של מתן התראה מראש לתיקון ההפרה וכן את גובה ״הפיצוי המוסכם״ אשר יהיה זכאי לו הצד שנפגע כתוצאה מההפרה. ברוב המקרים גובה הפיצוי המוסכם יעמוד על שיעור של 10% מסך התמורה שנקבעה בחוזה.
שונות
בפרק זה ייקבעו נושאים כללים הנוגעים לחוזה המכר. לדוגמה, פרטי עורכי הדין שמייצגים את הצדדים, כתובות הצדדים למשלוח הודעות דואר, סיטואציות של כוח עליון שמונעות מהצדדים לקיים חלק מהוראות החוזה כמו שביתה או סגר עקב קורונה, מקרים אחרים של כוח עליון ועוד.
אלו הם ראשי הפרקים ברוב החוזים של קניית דירה, אך כמובן שייתכנו שינויים בהתאם לנסיבות של כל מקרה ומקרה.
אתם בוודאי כבר מבינים שעסקה של קניית דירה היא עסקה מורכבת הכוללת מספר רב של נתונים ומקרים שיש לקחת אותם בחשבון, ולכן חשוב מאוד שתדאגו להכניס מנגנונים משפטיים שיצמצמו למינימום את החשיפה שלכם לכך שמשהו יסתבך במהלך התהליך, החל מהמשא ומתן ועד לרישום הזכויות על שמכם בטאבו או במרשם הרלוונטי.
אפרט בקצרה חלק מהמנגנונים המשפטיים שניתן ורצוי לכלול בחוזה מכר.
מנגנונים משפטיים בחוזה מכר:
- החזקת מסמכים בנאמנות אצל עורך הדין של המוכר, לדוגמה – במעמד החתימה על חוזה המכר, ייחתמו מסמכים שונים לצורך העברת הזכויות מהמוכר לקונה.
בנוסף, הקונה יעביר שיק בנקאי על סך התשלום הראשון שנקבע בחוזה. שיק זה יישאר בנאמנות אצל עורך הדין של המוכר עד לרישום הערת אזהרה על שם הקונה, זאת כדי להבטיח שחלילה לא יקרה מצב שהמוכר יקבל את התשלום הראשון של הקונה ויעשה במקביל עסקה נוספת עם אדם אחר.
מרגע שתירשם הערת אזהרה המוכר יקבל מעורך הדין שלו את השיק של התשלום הראשון כיוון שמרגע רישום הערת האזהרה, המוכר לא יוכל לעשות עסקה נוספת עם אדם אחר בקשר לדירה. - קביעת מנגנון להפקדת חלק מהתשלום האחרון בנאמנות אצל עורך הדין של המוכר במקרה בו שהמוכר לא השיג עד למועד מסירת החזקה ותשלום יתרת התמורה את כל המסמכים הנדרשים לצורך העברת הזכויות מהמוכר לקונה.
בדרך כלל מדובר על אישור מס שבח ואישור עירייה, שכן על כל יתר המסמכים יחתמו הצדדים במעמד החתימה על ההסכם. מנגנון זה ייקבע בין היתר תשלום חובות המוכר לרשות המקומית/ לועדה לתכנון ובניה (חוב להיטל השבחה) או למיסוי מקרקעין במקרה בו המוכר לא יעשה זאת בעצמו, זאת כדי להבטיח שבסופו של דבר יתקבלו כל האישורים ויימסרו לעורך הדין של הקונה שיבצע את העברת הזכויות. - כיסוי ביטוחי – מנגנון זה יחייב את המוכר לבטח את הדירה בביטוח החל ממועד החתימה על חוזה המכר ועד למועד מסירת החזקה.
דמיינו מצב שחתמתם על חוזה מכר ולפני שקיבלתם חזקה בדירה, קורה חלילה אסון כלשהו לדירה ואין ביטוח שיכסה את הנזק. - סעיף כוח עליון – מנגנון זה יפרט מקרים בהם הצדדים נמנעו מלקיים הוראה כלשהי שלא עקב עניין שבשליטתם כמו שביתה, סגר, עיצומים וכדומה.
- סעיף שיחייב את המוכר לחתום תוך זמן מסוים על מסמכי המשכנתה של הקונה, שכן אילו לא יחתום במועד הנדרש, הקונה יהיה צפוי לאחר בהעברת תשלום כלשהו.
- קביעת מנגנון לפיצוי מוסכם במקרה של הפרה יסודית על ידי מי מהצדדים.
- חתימה על ייפוי כוח לפיו המוכר לא יוכל לחזור בו ולבטל, זאת לצורך רישום העברת הזכויות אל הקונה.
- מנגנון למחיקת הערת אזהרה וביטול העסקה מצד המוכר.
נספחים ומסמכים נלווים לחוזה קניית דירה
לחוזה המכר יצורפו נספחים ומסמכים נלווים עליהם יחתמו בנוסף המוכר והקונה.
נספחים לדוגמה: נסח טאבו, אישורי זכויות, הסכם שכירות (ככל שהדירה מושכרת), צו קיום צוואה או ירושה, מכתב כוונת או יתרת סילוק משכנתה ועוד.
בנוסף, ייחתמו המעמד החתימה גם מסמכים נלווים להסכם אשר באמצעותם תבוצע העברת הזכויות בסיום התהליך.
תשלום ראשון במעמד החתימה על חוזה המכר
כפי שצוין, במעמד החתימה על הסכם המכר, יועבר מהקונה למוכר התשלום הראשון שנקבע באמצעות שיק בנקאי.
לרוב, תשלום זה יהיה בשיעור של 10% מגובה התמורה, אך ישנם המון מקרים שהתשלום הראשון נקבע על שיעור גבוה יותר.
תשלום זה יועבר כאמור לעורך הדין של המוכר, בנאמנות, עד לרישום הערת אזהרה לטובת הקונה. לרוב רישום הערת אזהרה לוקח עד 3 ימי עסקים.
עורך הדין של המוכר ימסור לקונה צילום של השיק הבנקאי עם אישור בכתב על קבלתו בנאמנות ובהתאם להוראות חוזה המכר.
פעולות לאחר החתימה על חוזה המכר
רישום הערת אזהרה לטובת הקונה
כאמור, במעמד החתימה על חוזה המכר יחתמו הצדדים על בקשה לרישום הערת אזהרה לטובת הקונה ועד לרישומה התשלום הראשון יוחזק בנאמנות אצל עורך הדין של המוכר.
עורך הדין של הקונה יקבל את הבקשה לרישום הערת האזהרה ומיד לאחר החתימה יהיה עליו לבצע את הרישום בטאבו.
עורך הדין יצטרך לשלם אגרה בסך של 136 ש״ח באמצעות אתר הרשות לרישום והסדר זכויות במקרקעין – אגרות שירות. ניתן לרשום את הערת האזהרה באופן מקוון וישנם מקרים שהיא תירשם באותו יום שהוגשה, בדרך כלל לכל היותר 3 ימי עסקים.
מטרת רישום הערת האזהרה היא למנוע מהמוכר לבצע עסקאות נוגדות לגבי אותה דירה, כלומר למכור אותה פעמיים לשני קונים שונים שאינם יודעים אחד על השני.
בבוקר החתימה על חוזה המכר, עורך הדין של הקונה יפיק נסח טאבו עדכני ויוודא שלא קיימת הערת אזהרה לטובת צג ג׳ ומיד לאחר החתימה יגיש את הבקשה לרישום. לאחר שתירשם הערת האזהרה לטובת הקונה, אם ינסה המוכר לבצע עסקה נוגדת עם אדם נוסף זה לא יצליח לו מאחר ואותו אדם יבחין שקיימת הערת אזהרה לטובת אדם אחר. כמו כן, הטאבו לא יאפשר לרשום הערת אזהרה נוספת כשקיימת כבר אחת כזו.
חשוב לציין, שהנ״ל רלוונטי ככל שהדירה רשומה בטאבו. ככל שהדירה תהיה רשומה במרשם אחר, הפרוצדורה תהיה שונה מעט.
המסמכים הנדרשים לצורך רישום הערת אזהרה בטאבו:
- בקשה לרישום הערת אזהרה (זו שנחתמה במעמד החתימה על חוזה המכר)
- צילומי ת״ז של הקונה והמוכר
- מסמך המעיד על התחייבות לעשות עסקה כמו חוזה מכר (נדרש במצבים בהם לא מוגשת בקשה לרישום הערת אזהרה בהסכמת כל הצדדים)
- אסמכתא על תשלום אגרה
- ישנם מקרים בהם יידרשו מסמכים נוספים, לדוגמה: כאשר מדובר על חברה יידרשו גם תעודת התאגדות, פרוטוקולים ועוד.
דיווח למיסוי מקרקעין על העסקה
בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין, כל רוכש זכות מקרקעין חייב להגיש הצהרה על העסקה אשר תכלול שומה עצמית בתוך 30 ימים ממועד החתימה.
ההצהרה והשומה העצמית תכלולנה בין היתר:
- פרטי המוכר והקונה ונתונים שונים לגביהם כמו כתובות, ת״ז, פרטי התקשרות ועוד.
- פרטי הזכות הנרכשת (חכירה/ בעלות).
- פרטי הנכס הנרכש (כתובת, גוש, חלקה ותת חלקה, מאפייני הנכס- מס׳ חדרים, גודל במ״ר, פרטי הבניין- מס׳ קומות, מס׳ דירות, שנת בנייה ועוד.
- סכום התמורה שנקבע בחוזה המכר.
- סכום המס אותו הקונה יצטרך לשלם בהתאם לשומה העצמית שערך.
- האם הקונה זכאי לפטור מתשלום מס רכישה.
מסמכים שיש לצרף להצהרה למיסוי מקרקעין:
- חוזה מכר
- נסח טאבו
- ת״ז של הצדדים
- הצהרה על נכונות פרטים
תשלום מס רכישה
את מס הרכישה יהיה על הקונה לשלם בתוך 60 ימים ממועד החתימה על חוזה המכר.
אם מנהל מיסוי מקרקעין יקבע שקיימת טעות כלשהי בחישוב השומה העצמית וייקבע סכום לתשלום גבוה יותר, יש לשלמו בתוך 30 ימים מיום שנמסרה השומה החדשה.
כל סכום שלא ישולם במועד יצבור הפרשי הצמדה וריבית ובנוסף קנה בשיעור של 0.2 לכל שבוע בפיגור בתשלום.
תשלום מס רכישה
חוק מיסוי מקרקעין קובע שעל הקונה מוטלת חובה להעביר למיסוי מקרקעין מקדמה על חשבון מס השבח שהמוכר חייב בו.
כמובן שהאחריות לשלם את מס השבח חלה על המוכר אך זו הדרך של מיסוי מקרקעין להבטיח שיקבל את המקדמה מהמוכר, באמצעות חלק מהתמורה של הקונה להעביר לו.
שיעור המקדמה נע בין 7.5%-15% בהתאם ליום הרכישה על ידי המוכר.
לאחר תשלום המקדמה, יתקבל ״אישור תשלום מקדמה״ באמצעותו ניתן לבצע העברת זכויות בטאבו.
את תשלום המקדמה יש להעביר לאחר תשלום 40% מהתמורה מהקונה למוכר.
הלוואת משכנתה - קונה
מדובר על תהליך ארוך שצפוי לקחת זמן ולכן אני קודם כל ממליץ להתחיל לבחון אותו בשלב מוקדם של העסקה ולפני החתימה על חוזה המכר.
שנית אני ממליץ במקרים מסוימים להיעזר ביועץ משכנתאות שיידע למצוא עבורכם את העסקה האטרקטיבית והזולה ביותר.
בנוסף יועץ המשכנתאות יידע להכווין אתכם בפעולות הנדרשות מצדכם והמסמכים שיהיה עליכם להעביר בכל שלב ושלב.
במסגרת התהליך תידרשו להמציא לבנק, בין היתר, את המסמכים הבאים:
- העתק של הדיווח למיסוי מקרקעין
- ייפוי כוח נוטריוני
- הערכת שווי של שמאי מקרקעין לגבי הדירה
- צילומי ת״ז של הקונים
- פירוט מצב פיננסי של הקונים לרבות תלושי שכר, תדפיסים של עובר ושב ועוד
- חתימה על תצהיר
- אישור על עריכת פוליסת ביטוח
- הצהרה על תשלום כל ההון העצמי למוכר
- מסמכים נוספים שיידרשו על ידי הבנק
חשוב לציין כי בתחילת תהליך המשכנתה, הבנק יעביר לכם ״אישור עקרוני״- כפי שצוין אישור עקרוני מהווה אישור לגבי הסכמתו של הבנק להעמיד עבורכם סכום מסוים כהלוואה בהתאם להכנסות והיכולת הכלכלית.
לאחר החתימה על חוזה המכר, הבנק יצטרך לתת ״אישור עקרוני משפטי״ – קודם הבנק אישר את הסכום אבל עכשיו עליו יהיה לאשר גם הנכס.
הבנק הרי מבטיח את החזר התשלומים של הקונים באמצעות שיעבוד על הנכס שנרכש. מה אם הקונים לא יעמדו בהחזרים? הבנק ירצה לממש את הנכס באמצעות השעבוד שנרשם לטובתו. לכן, לפני שהבנק יסכים לתת משכנתה, הוא ירצה לוודא ששווי הנכס שנקבע בחוזה המכר הוא אכן שווי השוק, כך שבמצב בו הקונים לא יעמדו בהחזרי המשכנתה, הבנק יוכל לממש את הנכס וכך יגבה את מלוא הלוואת המשכנתה.
רישום הערת אזהרה על התחייבות לרישום משכנתה:
המוכר יצטרך לחתום על כתב התחייבות לרישום משכנתה של הבנק של הקונה שמכוחו תירשם הערת אזהרה לטובת הבנק.
הבנק הרי ירצה לוודא שאכן תירשם המשכנתה לטובתו בטאבו. מתי זה. יוכל לקרות? כשהקונים ירשמו כבעלים של הנכס בטאבו.
אבל- כשהבנק מעביר לקונים את המשכנתה כדי שישלמו את התמורה למוכר, עדיין הקונים לא רשומים כבעלים של הנכס, אלא המוכר, ולכן מי שיצטרך לחתום על ההתחייבות לרישום משכנתה הוא הבעלים של הנכס- המוכר.
לאחר החתימה על ההתחייבות לרישום משכנתה, עורך הדין של הקונים ירשום הערת אזהרה לטובת הבנק. כך, הבנק יבטיח שבהמשך התהליך תירשם לטובתו המשכנתה ולפיכך יסכים בשלב זה להעביר את תשלומי המשכנתה למוכר.
חשוב לציין כי כסיום התהליך כשהקונים יבקשו מהטאבו לבצע העברת זכויות, הטאבו לא יאפשר לבצע את ההעברה ללא שתוגש בד ובבד עם הבקשה לביצוע העברה זכויות גם בקשה לרישום המשכנתה לטובת הבנק, שהרי כבר קיימת הערת אזהרה על התחייבות לרישום משכנתה. בדרך זו הבנק מבטיח את עצמו מבחינת הרישום בטאבו.
בעצם כבר לאחר רישום הערת אזהרה לטובת הבנק על התחייבות לרישום המשכנתה, יועברו כספי המשכנתה (בהתאם ללוח התשלומים שנקבע בחוזה המכר) ישירות לבנק של המוכר (או ישירות לבנק למשכנתאות של המוכר במקרה שישנה יתרה לסילוק משכנתה) באמצעות העברה בנקאית.
במקרים בהם יש יתרה לסילוק משכנתה של המוכר, חשוב לבצע את ההעברה בהתאם ל״מכתב כוונות״ ולא להסתמך רק על מסמך ״יתרה לסילוק משכנתה״, שהרי מכתב כוונות מחייב את הבנק שכנגד קבלת הסכום המפורט במכתב הכוונות הבנק מתחייב למחוק את המשכנתה של המוכר ולמסור את מסמכי הביטול לשם הסרת הרישום של המשכנתה מהטאבו.
מחיקת משכנתה – מוכר
כפי שצוין, אם על הדירה הנרכשת יש משכנתה של המוכר, יש להכניס לחוזה המכר מנגנון להסרתה- באמצעות תשלום חלק מהתמורה הרלוונטי ישירות לבנק למשכנתאות של המוכר, בהתאם למכתב כוונות שיחייב את הבנק למחוק את המשכנתה ולהעביר את כל מסמכי הביטול לצורך מחיקתה מהטאבו.
למוכר יש מספר אופציות להסרת המשכנתה:
- גרירת משכנתה: זהו תהליך יחסית מורכב, הדומה לתהליך קבלת הלוואה חדשה. גרירת משכנתא היא העברת המשכנתא מנכס אחד לנכס אחר, כלומר, השעבוד עובר מהנכס הקיים אותו המוכר מעוניין למכור לנכס אחר שהוא מתווכן לרכוש.
- הקפאה של המשכנתה: הקפאת משכנתה היא אופצייה לדחייה של תשלומי המשכנתה לבנק למספר מצומצם של חודשים (בדרך כלל בין חודש ל – 3 חודשים).
- פירעון המשכנתה: בעצם מדובר על תשלום היתרה שנותרה לתשלום לצורך פירעון ומחיקת המשכנתה מהנכס.
טיפ מעידן: במקרים של פירעון המשכנתה, יש לפעול בהתאם ״למכתב כוונות״ (בתוקף) שיחייב את הבנק מבחינה משפטית ולא להסתמך רק על ״אישור יתרה לסילוק משכנתה״.
אישור עירייה
כחלק ממסמכי העברת הזכויות אותם מתחייב המוכר למסור לקונה במועד מסירת החזקה כנגד תשלום מלוא התמורה, קיים אישור עירייה.
זהו אישור הניתן מהרשות המקומית אל רשם המקרקעין, בו הרשות המקומית מאשרת כי לבעל הנכס אין חובות לעירייה בגין הנכס.
על מנת שהעירייה תוכל להוציא אישור זה עליה לבדוק כי כל התשלומים בגין ארנונה, אגרות והיטלים לרבות היטלי השבחה סולקו במלואם.
ניתן לבצע הזמנה של אישור עירייה רק לאחר החתימה על חוזה המכר. יש לצרף לבקשה רשימת מסמכים בהתאם לדרישת הרשות המקומית ובין היתר: חוזה מכר, צילום ת״ז צדדים, נסח טאבו ועוד.
מי שאחראי להוציא את האישור הוא המוכר או עורך הדין של המוכר ובדרך כלל ניתן לעשות זאת באופן מקוון.
חשוב לוודא כי אישור העירייה שמועבר לקונה הוא בתוקף ואם לא יש לדאוג להארכת תוקפו.
אישורי מיסים
אישורי מיסים כוללים אישורים ממיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) ואישורים מהרשות המקומית (היעדר חובות והיעדר חבות בהיטל השבחה).
שני סוגי האישורים מופנים לטאבו לצורך העברת הזכויות מהמוכר לקונה.
חשוב לוודא שאישורי המיסים מתקבלים בזמן משום שבמקרים רבים ישנם עיכובים העשויים להשפיע על העברת הזכויות מהמוכר לקונה, שכאמור מתבצעת בין ביתר באמצעות אישורים אלה.
פיקדון מיסים (נאמנות):
כפי שצוין במדריך לקניית דירה זה, ישנם מקרים בהם במעמד מסירת החזקה לקונה (המועד בו משולמת גם יתרת התמורה כנגד מסירת כל מסמכי העברת הזכויות), עדיין אין ברשות המוכר אישור מס שבח או אישור עירייה מה שמונע מהקונה להעביר את הזכויות בנכס על שמו.
לפיכך, קיים מנגנון זה שבא להבטיח שהמוכר יעביר בתוך מועד קצוב מראש את המסמכים והאישורים החסרים באמצעות הפקדת חלק מהתמורה לחשבון נאמנות של עורך הדין המוכר.
הכספים יוחזקו בחשבון הנאמנות עד להמצאת כל האישורים החסרים לקונה ובעצם למוכר תהיה מוטיבציה גבוהה לפעול במהירות משום שהוא ירצה לשחרר את יתרת הכספים שעליו לקבל מחשבון הנאמנות.
קבלת החזקה
כאמור, מועד המסירה נקבע בחוזה המכר.
בשלב זה המוכר ימסור לקונה את החזקה (הפיזית או המשפטית) בדירה כנגד תשלום יתרת התמורה ומסירת כל המסמכים המשפטיים הנדרשים (שנקבעו מראש בחוזה המכר) לצורך העברת הזכויות מהמוכר לקונה.
חזקה פיזית: מדובר על מסירה של ממש, כאשר הדירה פנויה מכל אדם וחפץ וכו׳.
חזקה משפטית: מדובר על מסירה רעיונית, כאשר הדירה משוכרת למשל, באמצעות מסירה של כל מסמכי העברת הזכויות והזכות לקבלת דמי שכירות מהשוכרים. בעצם הקונה יכנס לנעליו של המוכר.
כפי שצוין בחלק (אישורי מיסים) של המדריך, ככל שלא נמסרו כל האישורים לקונה אז חלק מהתמורה (בפי שנקבע בחוזה המכר) יוחזק בנאמנות עד להמצאת כל המסמכים והאישורים הרלוונטים להעברת הזכויות.
כמו כן, במועד מסירת החזקה, יערכו המוכר והקונה רישום מסודר של רישומי המונים (חשמל, מים, גז) לצורך העברת מסודרת שלהם משם המוכר לשם הקונה.
ככל שמדובר על מסירה פיזית, היא תתבצע בדירה עצמה, הצדדים יערכו סיבוב ויוודאו שהכל כשורה, בהתאם לכל ההסכמות בחוזה המכר, כשכל מערכותיה ומתקניה של הדירה תקינות ופועלות כסדרן.
בצדדים יערכו במעמד המסירה ״פרוטוקול מסירה״ בו הקונה יאשר למוכר שקיבל את החזקה בדירה, תוך ציון של פגמים וליקויים שנמצאו בדירה, ככל שקיימים כאלה ושהמוכר צריך לתקנם.
שינויי מחזיקים
יש ליצור קשר עם חברת חשמל, חברת המים, חברת הגז הרלוונטית וחברת המים לצורך שינויי מחזיקים והעברת חשבונות מהמוכר אל הקונה.
במעמד השינוי המוכר יידרש לשלם את החוב שצבר עד למועד השינוי והחל מאותו מועד ירשם הקונה ויתחיל להיות מחויב בתשלומים.
בנוסף, יש לעדכן את ועד הבית/ חברת הניהול, ככל שקיימים על שינוי זהות המשלם.
העברת זכויות בטאבו או במרשם הרלוונטי
זהו בעצם השלב האחרון במהלך כל התהליך המורכב של קניית דירה.
המטרה של שלב זה היא להשלים את כל התהליך מבחינה משפטית ולרשום את הזכויות על שם הקונים.
כפי שצוין, אם הקונים נטלו משכנתה אז במעמד רישום הזכויות על שמם תירשם גם המשכנתה לטובת הבנק.
רישום הזכויות של הדירה ייעשה במרשם הרלוונטי.
קיימים שלושה סוגי מרשמים:
- לשכת רישום מקרקעין- טאבו
- מנהל מקרקעי ישראל
- חברה משכנת
במסגרת רישום הזכויות על שם הקונים יש להגיש למרשם הרלוונטי רשימה ארוכה של מסמכים אשר כוללת, בין היתר, את המסמכים הבאים:
- חוזה מכר
- שטרות מכר
- יפוי כוח
- אישורי מיסים (שבח ורכישה)
- אישור עירייה (לרבות אישור על היעדר חובות בהיטל השבחה)
- אגרה לרישום מכר
- שטרות משכנתה (ככל שרלוונטי) ואגרה
- נסח טאבו
לאחר מכן עורך הדין שלכם יקבל אישור על כך שהעברה הזכויות מהמוכר לקונה בוצעה בהצלחה או שהוא נדרש לשלוח /לתקן מסמכים נוספים.
לרוב רישום הזכויות לוקח מספר ימים בודדים אך לפעמים גם מספר שבועות- תלוי במורכבות התיק ובאיזה מרשם מדובר- טאבו, מנהל מקרקעי ישראל או חברה משכנת.
זהו, התהליך הסתיים- אז שיהיה לכם מזל טוב והמון בהצלחה!
שכר טרחה עורך דין קניית דירה
לרוב, מקובל כי שכר טרחת עורך דין בקניית דירה יעמוד על אחוז מסוים משווי העסקה כולה אך ישנם מקרים בהם עורכי דין גובים גם סכום קבוע ללא קשר לשווי העסקה
שכר טרחה של עורך דין קניית דירה יכול לנוע ברוב המקרים בין 0.5%-1.5%.
ליווי משפטי של עידן גבאי, עורך דין קניית דירה ברמת השרון / הרצליה
עורך דין קניית דירה עידן גבאי בעל מומחיות רבה בעסקאות מקרקעין, על כל סוגיהן לרבות בהיבטי המיסוי.
עורך דין עידן גבאי מקפיד על עבודה יסודית ומקצועית במטרה להעניק לקהל הלקוחות מעטפת שלמה שתבטיח את הצלחה העסקה תוך ליווי מלא של כל לקוח ולקוח החל משלב המשא ומתן ועד לסיום התהליך ורישום הזכויות בהינתן דגש רב לכל היבטי המיסוי במטרה למצות את מלוא הזכויות.
במקרים מורכבים, ישנה אפשרות להפניה למומחים שונים שעורך הדין עידן גבאי עובד מולם- מתווכים, שמאים, יועצי משכנתאות, חברות בדק ועוד.
לקוחות יקרים,
מדריך זה נכתב במטרה לסייע לכם להבין יותר את התהליך של קניית דירה במטרה שתרגישו בטוחים יותר בצעד שאתם עושים.
אם התרשמתם מהמדריך ואתם מעוניינים לקבל שירות או ייעוץ משפטי של עורך דין לקניית דירה, אני מזמין אתכם ליצור עמי קשר.
אשמח להכירכם באופן אישי!
מוזמנים ליצור קשר: 054-5433735
